Entgegen den Werbeversprechen ist die Preisfindung am Sekundärmarkt höchst intransparent. Anleger bekommen real oft nur einen Bruchteil ihres nominalen Fondsanteils heraus. Kritiker fürchten Missbrauch.
Am Zweitmarkt wird gern mit Unabhängigkeit und transparenter Preisfindung geworben. Doch die Realität sieht anders aus. Private Anleger bekommen real oft nur einen Bruchteil ihres nominalen Fondsanteils heraus, wenn sie ihn über den Zweitmarkt verkaufen. Der Grund: Es gibt kein einheitliches Bewertungsprozedere. In der Regel wird mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCM) gearbeitet. Welche Parameter dafür herangezogen werden, ist aber von Fall zu Fall unterschiedlich.
Das liegt an der Natur der geschlossenen Fonds. Sie sind komplex und darüber hinaus neben-kostenintensiv. Um den Wert ihrer Anteile zu bestimmen, werden daher umfassende Daten benötigt: Rechtsform, Laufzeit, aktuelle Ausschüttungen, Mieterbonität und Mietverträge. Doch genau hier liegt das Problem - besonders bei Immobilienfonds.
Denn ihre Geschäftsberichte - eine der wichtigen Informationsquellen - fallen in der Regel eher dürftig aus. Die Folge: Gibt es keine ausreichenden Daten und Informationen, wird der Kaufinteressent meist hohe Sicherheitsabschläge mit einkalkulieren und entsprechend weniger bieten.
Preisfindung in der PraxisIn der Praxis funktioniert die Preisfindung wie folgt: Signalisiert ein Anleger etwa über eine Zweitmarktbörse einen Verkaufswunsch, wird erst einmal geprüft, ob der Fonds handelbar ist. Die Daten werden auf Vollständigkeit überprüft und gegebenenfalls ergänzt. Fondsname, Anteilshöhe und Mindestpreis werden dann in die Datenbank eingepflegt.
Anhand von Listen mit bisher gehandelten Fonds können Anleger den Mindestpreis ermitteln. Eine andere Möglichkeit bietet die Handelsplattform Deutsche Sekundärmarkt. Sie stellt einen Onlinerechner zur Verfügung, mit dem der Anleger verschiedene Szenarien durchspielen kann.
Der Rechner kalkuliert den maximal zu erreichenden Preis. Die Deutsche Zweitmarkt AG wiederum stellt ein Kursbuch mit den Handelsdaten zur Verfügung, und die Fondsbörse Deutschland veröffentlicht sogenannte Preisindikatoren als Orientierungshilfe.
Das Angebot bestimmt den Preis
Nachdem ein Kaufangebot veröffentlicht ist, verschicken manche Börsen die Angebote auch an private und institutionelle Interessenten. Anleger können meist zwischen Festpreisangeboten und einem Bieterverfahren wählen. Egal, wofür sie sich entscheiden: Die Preisvorstellungen weichen meist enorm voneinander ab. Hier kommen dann die Börsen zum Zug. Sie ermitteln anhand der Angebote den Preis.
Für die Anteile geschlossener Immobilienfonds liegt die Bandbreite zwischen 50 und 70 Prozent der Nominalbeteiligung. Die Börsen wiederum kassieren eine Provision vom Käufer und Verkäufer in Höhe von je 2,5 Prozent. Da es am Zweitmarkt keine Ad-hoc-Mitteilungspflicht gibt, kann es auch zu internen Verkäufen kommen. Einige Plattformen legen sogar selbst Zweitmarktfonds auf. Daher befürchten Kritiker, dass sie die Filetstückchen für die eigenen Fonds herausfiltern und nur der uninteressante Rest in den Handel kommt.
Die vielen verschiedenen Verkaufs- und Preisermittlungsmöglichkeiten erschweren es dem Anleger, sich zurechtzufinden und das für ihn günstigste Prozedere herauszufiltern. Daher sollten sich Anleger gerade beim Verkauf nicht unter Druck setzten lassen und nicht sofort das erste Angebot akzeptieren, sondern immer ein zweites oder drittes Angebot einholen und im Zweifelsfall den Steuer- und Vermögensberater hinzuziehen.
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