Die ab Januar 2008 geltende Zinsschranke erschwert Immobilienunternehmen Investitionen in Neubauten und den Bestand. Die gute Nachricht: Dank einiger Ausnahmeregeln lässt sie sich umgehen.
Zahlreiche Unternehmens- und Steuerberater werden sich in den nächsten Monaten vor Aufträgen aus der deutschen Immobilienwirtschaft kaum retten können. Verantwortlich für den hohen Beratungsbedarf ist die sogenannte Zinsschranke.
Mit dieser Regelung will die Bundesregierung im Rahmen der Unternehmenssteuerreform verhindern, dass Finanzinvestoren ihre Gewinne aus kreditfinanzierten Investments steuerfrei einstreichen.
Die Regelung sieht vor, dass Unternehmen mit konzernartigen Strukturen Zinskosten für Investitionsdarlehen nur noch begrenzt abschreiben dürfen. "Die Zinsschranke wird für viel Heulen und Zähneklappern in der Immobilienbranche sorgen", prophezeit Matthias Roche, Steuerberater, Rechtsanwalt und Partner bei Ernst & Young.
Kritische Regelung für langfristige Bestände
Denn Immobilienunternehmen sind in besonderem Maße auf Fremdfinanzierungen angewiesen. Neue Gebäude und aufwendige Sanierungsmaßnahmen im Bestand können die Gesellschaften in der Regel nicht aus ihren Eigenkapitalreserven bestreiten.
Nach dem neuen Steuerrecht können Konzerne ab dem 1. Januar 2008 ihren Nettozinsaufwand nur noch bis zur Höhe von 30 Prozent des steuerlichen Ergebnisses vor Zinsen, Ertragssteuern und Abschreibungen (Ebitda) abschreiben. Darüber hinausgehende Zinsaufwendungen müssen auf die kommenden Jahre vorgetragen werden.
Kritisch ist diese Regelung vor allem für Gesellschaften, die ihre Bestände über viele Jahre halten und laufend in die Instandhaltung investieren müssen. Weil diese Unternehmen Jahr für Jahr etwa gleichbleibende Ergebnisse erzielen, gibt es keine Phasen mit hohen Gewinnen, gegen die die vorgetragenen Zinsaufwendungen verrechnet werden könnten."Wesentliche betriebliche Aufwendungen werden steuerlich nicht abzugsfähig sein", kritisiert Herbert Reiß, Managing Partner bei Deloitte Real Estate. Auch Projektentwickler geraten durch die neue Regelung unter Druck.
Sie müssen bei Neubauvorhaben hohe Vorlaufkosten über Kredite finanzieren, während die Erträge erst beim späteren Verkauf der Immobilie erzielt werden. "In der Bauphase stehen den hohen Zinsaufwendungen dabei jedoch keine Zinserträge gegenüber", sagt Friedrich Wilhelm Patt, geschäftsführender Gesellschafter der Hannover Leasing.
Als Folge müssten fast alle Zinskosten vorgetragen werden und ließen sich später vermutlich nicht in vollem Umfang mit dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie verrechnen. "Für viele Unternehmen wird das Ergebnis fatal sein, da sie nur einen Teil ihrer Aufwendungen steuerlich geltend machen können", sagt Patt.
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